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9月70城房价数据一出，上海又一次站到了聚光灯下。

时隔32个月，全国70个大中城市里，上海第一个实现了二手房价格同比转正。这是一个难得的修复信号。

基于普睿数智监测的二手住宅成交数据来看，今年三季度上海二手房呈现出鲜明的企稳特征：成交均价同比基本止跌，买卖双方价格预期逐渐收敛靠拢，价格最先站稳的，是总价最低、面积最小的部分房源。

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今年三季度，上海二手住宅成交均价是44527元/平方米，同比下跌1%、环比下跌0.1%，基本持平。

对比去年,价格修复趋势更为明显，2025年三季度的同比跌幅是11.3%。一年时间，跌幅从两位数收敛到1%左右，相当于下行的趋势止住了。

从月度成交均价来看，已经连续三个季度慢慢往上走：2025年12月二手房成交均价下探到 41670元/㎡，来到阶段性低点，至9月单月44518元/㎡，较去年12月低点回升了6.8%。

与成交均价形成对照的是挂牌均价仍在单边下行。三季度二手住宅挂牌均价为53751元/平方米，同比下跌6.6%、环比下跌1.6%。

一边是挂牌均价继续退让，另一边成交均价已经止跌，两者的价差快速收窄，从2025年三季度的12552元/平方米收窄至三季度的9224元/平方米，收窄幅度达26.5%。

按各总价段成交均价来看，三季度二手成交价格整体企稳：300万元以下持平；300万-500万元环比降0.3%；500万-700万元环比增2.2%；700万-1000万元环比降0.4%。

分面积段，小面积段微升、大面积段微降，整体在窄幅波动：70平方米以下房源成交均价环比增1.9%；90-110平方米环比增1.6%；110-144平方米环比降2.7%；200平方米以上环比降2.1%。

回头对比2025年房价全面的下跌，越是低总价，跌幅越大，从一季度到四季度300万元以下累计下跌9.4%，300万-500万元跌4.5%，低总价房源以更大幅降价换取快速成交，这也是同期低总价房源成交占比快速攀升的根本原因。到了今年，总价最低、面积最小的部分房源价格最先站稳。

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判断二手房价格预期是不是企稳，折扣率（成交均价/挂牌均价）比成交均价更为灵敏。

上海二手住宅的折扣率，在2025年10月最低到过71.9%，相当于打七二折才能把房子卖掉。到今年9月这个数字已经回到了82.4%，不到一年回升了接近11个百分点。三季度均值由去年三季度的78%提高4.7个百分点至83%。

更直观的变化，藏在三个交易细节里。

首先，房东不再反复降价了。三季度挂牌房源月均调价4537次，同比大降63%，是2024年以来的最低水平。

第二，看房效率变高了。三季度月均带看11.4万次，同比少了41%，而同期二手住房成交套数同比正增，这意味着单位带看成交转化效率明显提升，买方不再需要反复比价。

第三，成交速度变快了。三季度二手住宅平均成交周期是106.3天，同比缩短4%、环比缩短14%，9月单月成交周期是100天，为2024年1月以来月度成交周期最短纪录。说明达成一笔交易所需的博弈时间在压缩。

这三个变化是比成交量更靠前的市场企稳信号。

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从成交结构来看，三季度上海二手住宅核心就一个字：稳。

表现在数据层面，总价300万元以下的刚需房源，成交占比从一季度的70.4%，到二季度的69.3%，再到三季度的69.1%，连续两个季度小幅回落，基本稳定在了七成左右的水平。

真正值得注意的，是改善需求的边际回归。

110平方米以上的房源，合计占比升到了17.5%，是2024年四季度以来新高。其中200平方米以上占比1.9%，160-180平方米占比1.2%，均为近两年高位。

三季度上海二手成交总量环比回落了14.9%，但各面积段回落幅度随面积段递减：70平方米以下降16.9%，160—180平方米仅降9.4%。二季度集中释放之后的回调中，大面积段明显比小面积段抗跌，这是改善需求实质性回归的信号。

成交端企稳背后，挂牌端正在发生结构性变化。现在上海挂出来的二手房，正在越挂越小，也越挂越贵。

表现在数据层面，三季度上海二手房挂牌套均面积为96.9平方米、套均总价520.9万元，同比分别缩减12.5%和18.2%，9月单月94.6平方米、511.1万元，双双创下2024年以来最低。

拆解9月份不同总价段挂牌房源看，几乎都呈现出“挂牌单价上涨、套均面积缩小”的特征。其中，300万元以下挂牌单价同比上涨幅度最高，达到了11.8%，套均面积由70.2平方米缩至66.4平方米。而300万-500万挂牌房源套均面积收缩最明显，达到7.7%，而挂牌均价增长了6.5%。

换句话讲，同样的预算，现在能买到的房子，面积可能更小了。那些单价更低、面积更大的 “捡漏房源”逐渐退出挂牌池。对购房者来说， “花更少的钱买更大面积”的窗口，正在一点点收窄。

整体看下来，三季度上海二手市场的关键词是低位企稳，而非趋势反转。作为全国第一个二手房价同比转正的城市，上海二手房企稳是市场一步步磨出的底部。

2026年最后一个季度，上海二手房会有怎样的走势？有三个关键点：

其一，价格大概率延续窄幅波动，成交均价同比有望转正，与挂牌均价之间的价差继续收窄。

其二，二手房成交规模环比有压力：三季度已环比回落14.9%，而调价次数与带看次数同步大幅减少，意味着挂牌端的主动供给在收缩，四季度缺少新的放量来源。

其三，改善需求的边际修复会延续，但幅度有限，低总价刚需房源占比依然会维持在七成左右。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。